Капитальный ремонт

Капитальный ремонт

Что такое капитальный ремонт?

Капитальный ремонт — это ремонт здания с целью устранения неисправностей его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей здания и его функционального назначения. В капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД) входит ремонт несущих конструкций (фундамента, стен), лифтов, внутридомовых инженерных сетей с приборами учета, фасадов и подвалов. Такой ремонт, как побелка стен в подъезде, к капитальному ремонту не относится, и выполняется в рамках текущего ремонта.

Вошел ли мой дом в региональную программу?

Проверить, вошел ли ваш дом в программу капитального ремонта и в каком году региональный оператор будет проводить капитальный ремонт в вашем доме можно на сайте Некоммерческой организации Республики Коми «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» http://regoperatorkomi.ru.

Почему капитальный ремонт должен осуществляться за счет средств собственников помещений?

По ст.210 Гражданского Кодекса РФ, «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества», также в Жилищном кодексе РФ говорится: «собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме» (п.1 ст.39 ЖК РФ), и «собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения» (п.1 ст.158 ЖК РФ). При этом обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Можно провести аналогию с другим дорогостоящим имуществом — автомобилем. Когда мы покупаем автомобиль, не возникает вопроса, кто будет платить за его ремонт.

Следовательно мы, собственники, приватизировав и купив свои квартиры, обязаны капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществлять за свои деньги. За муниципальные квартиры, в которых люди проживают по договору социально найма, финансирование капитального ремонта — обязанность органов местного самоуправления.

Кто обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт?

Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (ст.158, ч.3 ЖК РФ). Взносы на капитальный ремонт должны вносить собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Для собственников жилых помещений в многоквартирном доме взнос на капитальный ремонт включен в структуру платы за жилье и коммунальные услуги (ст.154, ч.2, п.2 ЖК РФ).

От обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт освобождены собственники помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также в многоквартирных домах, в отношении которых принято решение органов государственной власти или органов местного самоуправления об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом доме (ст.169, ч.2 ЖК РФ). Собственники помещений в таком многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято соответствующее решение.

Наниматели муниципальных государственных) жилых помещений не платят взносы на капитальный ремонт. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должны вносить собственники жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (ст.154, ч.1, п.2 ЖК РФ).

Почему собственники квартир в новых домах должны что-то  платить, если ближайший десяток лет дому ремонт не понадобится?

Фонд запускает полноценный цикл капитального ремонта, в который войдут все дома. Новым домам через 10-15 лет уже понадобится один из видов капитального ремонта (например, замена кровли). Чтобы к этому времени деньги на ремонт уже были, начинать вносить их нужно уже сегодня.

Возможен ли такой вариант, что при формировании региональной адресной программы на 30 лет по моему адресу, например, ремонт сетей холодного водоснабжения, будет запланирован в сроки, превышающие минимальный срок эксплуатации этих сетей с момента последнего их капитального ремонта? Если да, то возможно ли по решению собственников организовать проведение ремонта сетей в более ранние сроки?

Такой вариант возможен, ведь очередность проведения капитального ремонта определяется в региональной программе капитального ремонта в соответствии с критериями:

— продолжительность эксплуатации каждого конструктивного элемента,

— техническое состояние (физический износ),

— случаи наличия угрозы обрушений отдельных конструкций.

И ограничением для всего этого выступает финансирование.

По решению собственников можно организовать проведение ремонта в более ранний срок, при условии если есть для этого денежные средства (накопленные на специальном счете, выделенные государством или взятые в кредит).

Где можно формировать фонд капитального ремонта?

Собственники помещений в объединениях собственников жилья могут выбрать между специальным счетом (открытым данным ТСЖ (ЖСК, ЖК)) или счетом регионального оператора. Собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых управляющими организациями, тоже могут выбрать между специальным счетом или счетом регионального оператора, только владельцем специального счета будет также региональный оператор.

Кто и как осуществляет контроль деятельности регионального оператора?

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрен достаточно жесткий контроль деятельности регионального оператора, в том числе и со стороны самих собственников. Расходование средств Фондом модернизации ЖКХ контролирует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере. Кроме того, эти функции возложены на органы государственного финансового контроля субъекта РФ и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетную палату РФ, контрольно-счетные и финансовые органы субъекта РФ и муниципальных образований. Также годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией, отбираемой субъектом РФ на конкурсной основе.

Где можно узнать, сколько собрано средств на капитальный ремонт?

Такую информацию можно получить у регионального оператора, либо в объединении собственников жилья, если оно выбрано владельцем специального счета.

Может ли взнос на капитальный ремонт быть больше, установленного нормативным актом Республики Коми? Если да, то на каком основании?

Да. Больше установленного взнос может быть, а вот меньше нет. Такое решение принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Как начисляют сумму ежемесячных платежей?

Взносы на капремонт начисляют по утвержденной ставке, исходя из общей площади помещения, находящегося в собственности. Тариф на капитальный ремонт на 2014 год в Сыктывкаре утвержден в размере 2,10 рубля за квадратный метр.

Должна ли я ежемесячно платить за капитальный ремонт, если у меня не приватизированная квартира?

Нет. Платят собственники. Наниматели не платят. Также от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт освобождены собственники помещений:

— в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу;

— в многоквартирном доме, по которому принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом доме.

Почему с меня берут комиссию в банке при оплате платежа за капитальный ремонт? Почему сумма комиссии составляет 15-20% от суммы платежа?

Взносы на капремонт, которые формируются из платежей, могут расходоваться только на капитальный ремонт или проектно-сметную документацию и комиссия за прием платежей в этот взнос не входит. Поэтому граждане вынуждены оплачивать данную комиссию сверх взноса за капремонт.

Почему я должна платить за капремонт дома, если ежемесячно плачу за его ремонт и содержание?

Капитальный и текущий ремонт — это разные виды работ. Управляющая организация в соответствии с условиями договора управления обязана производить работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Минимальный перечень таких работ и услуг определён Постановлением Правительства РФ от 3.04.2013 № 290. С 2014 г. собственники обязаны также вносить плату за капремонт общего имущества.

Что будет, если я не буду платить за капитальный ремонт?

Будет накапливаться долг и начисляться такие же пени, как и по другим жилищно-коммунальным услугам — 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки. Кроме того, на должников могут подать в суд.

Почему деньги на капитальный ремонт в республике собирает КЭСК?

В Республике Коми платежным агентом, который собирает средства на капитальный ремонт, является ОАО «Коми энергосбытовая компания», потому что с ним региональный оператор заключил агентский договор на формирование и доставку квитанций на капитальный ремонт. Сами платежи собственников будут собираться на счете регионального оператора.

Где можно оплатить квитанции? Есть ли комиссия?

Способы оплаты квитанции сохраняются — ее можно оплатить во всех отделениях Сбербанка, «Почты России» и ряде других банков и агентов по приему платежей. Комиссия за прием платежей каждым банком и агентом по приему платежей устанавливается самостоятельно.

Кто такой региональный оператор?

Региональный оператор — это специализированная некоммерческая организация, созданная в организационно-правовой форме, которая именуется фондом. Создается региональный оператор субъектом РФ. В одном субъекте РФ может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на определенной территории.

Региональный оператор осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора. Необходимо отметить, что ЖК РФ предусматривает и иные функции, перечень которых на сегодняшний день остается открытым.

Региональный оператор выносит на обсуждение и принятие собственниками предложение о сроке начала проведения работ, о перечне, объеме и стоимости работ. Оператор осуществляет подготовку многоквартирного дома к работам, подготавливает проектную документацию, привлекает подрядные организации и заключает от своего имени договоры на выполнение работ капитального характера, контролирует качество и сроки выполнения работ подрядными организациями, принимает выполненную работу, а также несет иные обязанности, например, проверяет соответствие работ требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов.

Таким образом, капитальный ремонт осуществляет непосредственно региональный оператор в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, а также производит оплату проведенных работ за счет средств, поступивших от собственников многоквартирного дома, и отвечает перед собственниками за неисполнение/ненадлежащие исполнение своих обязательств.

На каком основании Сбербанк и «Почта России» берут комиссию за прием платежей за капремонт?

Денежные средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату комиссии по приему платежей, административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается .3 ст.179 ЖК РФ).

На что в первую очередь собственник должен обратить внимание при получении квитанции, какие данные перепроверить? И куда ему необходимо обратиться, если данные неверны?

Получив квитанцию, вы в первую очередь должны проверить, правильно ли написаны ваши ФИО, площадь квартиры и тарифы. Если данные ошибочны, то необходимо направить в Фонд капремонта письменное обращение, приложив копию документа на собственность квартиры. Также вы можете обратиться в фонд через сайт http://regoperatorkomi.ru, по электронной почте fondmkd11@mail.ru или по телефону 8 (8212) 297-067. Если квитанции приходят от КЭСКа, подойти с документами на собственность жилья или с домовой книгой в свой клиентский центр Сыктывкаре-ул. 28-й Невельской дивизии, 27 А).

Чем обусловлен минимальный размер взноса на капремонт, почему он составляет 2,10 рублей?

В Республике Коми установлены одни из самых низких в России размеры взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах: от 2 рублей 10 копеек до 2 рублей 60 копеек зависимости от района) с каждого квадратного метра помещения.

Минимальный размер взноса на капремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Республики Коми, установлен постановлением Правительства Республики Коми от 30.12.2013 № 575 «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Коми».

Минимальный размер взноса учитывает затраты на выполнение перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Нашим МКД управляет управляющая кампания. Можем ли мы открыть свой спецсчет по капитальному ремонту?

Согласно части 2 статьи 175 ЖК РФ, управляющая организация не может быть владельцем специального счета.

Если управление многоквартирным домом осуществляет не товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. В этом случае региональный оператор откроет специальный счет на свое имя, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии с ЖК РФ.

Что будет в том случае, если ремонт делать надо, а денег нет? Например, в доме имеются должники. Но ведь основная масса собственников законопослушна и исправно оплачивает коммунальные услуги?

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора.

Товарищества собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов и региональный оператор должен использовать имеющиеся меры воздействия на должников. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме несет персональную ответственность за выполнение своих обязательств, поэтому обязательства неплательщиков перекладываться на добросовестных соседей не будут.

Могут ли собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счёте, принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой?

Собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счёте, могут принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой.

Проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников.

Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление таким домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД либо по собственной инициативе.

При этом, частью 7 статьи 189 ЖК РФ определено, что в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Не получится ли так, что собственники помещений будут собирать деньги на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а региональный оператор на эти деньги будет содержать свой аппарат?

В соответствии с частью 3 статьи 179 Жилищного кодекса РФ, средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах.

Таким образом, использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Должно ли ТСЖ доплачивать в фонд капитального ремонта в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме отказываются платить взносы на капитальный ремонт общего имущества?

Жилищным кодексом РФ не установлена обязанность ТСЖ по уплате взносов на капитальный ремонт за собственников помещений в многоквартирном доме, отказывающихся платить данный взнос.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме несет персональную ответственность за выполнение своих обязательств.

Законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность ТСЖ нести ответственность (уплачивать взносы) на капитальный ремонт за должников.

Вместе с тем, частью 4 статьи 169 Жилищного кодекса РФ установлено, что доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства ТСЖ, в том числе доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов ТСЖ, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, взносы на капитальный ремонт общего имущества каждого собственника помещений в многоквартирном доме могут быть уменьшены либо сведены к нулю.